Mietminderung
Von Mietminderung spricht man, wenn eine Mietsache Fehler oder Mängel aufweist und die Miete (Mietpreis oder Mietzins) gekürzt wird.
Grundsätzlich ist bei einem Fehler oder Mangel die Miete automatisch gemindert (vgl. § 536 BGB) das heisst, sie muss weder beantragt noch genehmigt werden.
Voraussetzungen für eine Mietminderung sind:
- Die Mängel dürfen nicht unerheblich sein.
- Der Mangel wurde nicht schuldhaft vom Mieter verursacht.
- Der Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und hätte diese Kenntnis bei der Vorabbesichtigung auch nicht erlangen können (z.B. Die Gängigkeit der Fenster durch einfaches Öffnen und Schließen).
Ausgeschlossen ist die Mietminderung, wenn
- der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte;
- der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat;
- der Mieter den Mangel bei Wohnungsübergabe kannte und sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
- der Mieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftrat, dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat und der Vermieter daher keine Abhilfe schaffen konnte.
Der Mieter kann sein Minderungsrecht nicht (mehr) wegen vorbehaltloser Zahlung verlieren (so noch die alte Rechtslage bis zum 31.8.2001). Dies kann nur nach einem stillschweigenden Verzicht (in der Praxis unbedeutsam) oder nach den Grundsätzen von Treu und Glaube sein. Das Minderungsrecht würde etwa nach einer Zeit von ca. 1 Jahr verwirkt sein, wenn dem Vermieter gegenüber das Vertrauen erweckt wurde, der Minderungsanspruch werde nicht mehr geltend gemacht.
Das Recht zur Mietminderung steht auch dann zu, wenn der Vermieter Eigenschaften der Mietsache zugesichert hat, die aber später wegfallen (zum Beispiel, wenn der Vermieter beim Vertragsschluss zusichert, bestimmte, den Wohnwert erhöhende Maßnahmen noch durchzuführen). Bei Wohnraummietverträgen kann die Minderung nicht ausgeschlossen werden.
Was tun bei einem Minderungsgrund?
- Der Mieter darf den Minderungsgrund nicht selbst herbeigeführt haben (z.B. bei Schimmelpilzbildung durch fehlendes Lüften).
- Die Minderungshöhe ist zu bestimmen. Hilfen dazu: siehe unter Weblinks.
- 60 jährige Rentnerin im 3. Stock: Erheblicher Mangel, hohe Nutzungseinschränkung der Mietsache.
- sportlicher Mittzwanziger im 1. Stock: Erheblichkeit fraglich, Minderung bestenfalls gering.
- Mieter im Erdgeschoss: Ohne Vorliegen besonderer Umstände ist der Mangel unerheblich.
- Da die Miete für die Dauer der Fehlerhaftigkeit automatisch gemindert ist (siehe oben), muss sich der Mieter nur auf sein Minderungsrecht berufen.
- Dem Vermieter ist eine unverzügliche Mängelanzeige zu machen.
Die Höhe der Minderung zu bestimmen ist nicht einfach. Es gibt eine Fülle von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte zur prozentualen Minderung geben können. Generell gilt aber, dass ein Vermieter dem Mieter bei einer berechtigten Minderung nicht kündigen darf. Das gilt auch dann, wenn die Minderung im Ergebnis zu hoch bestimmt ist.
Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine frühzeitige Beweissicherung (Fotos, Zeugen, ...) ist wichtig.
Weblinks
Datenbank mit Urteilen zur Mietminderung