Mietvertrag
Beim Mietvertrag, einem im BGB typisierten gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag, schuldet der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung einer Sache auf Zeit und der Mieter als Gegenleistung die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Im Unterschied zu Kauf, Tausch und Schenkung, bei denen es um die Veräußerung eines Gegenstandes geht, bildet die Miete so wie Pacht und die unentgeltliche Leihe einen Gebrauchsüberlassungsvertrag. Mögliche Mietgegenstände sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten die §§ 535 - 580a BGB.
Der Vermieter hat die Hauptpflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Gebrauchsüberlassung) und sie während der Mietzeit hierin zu erhalten (Instandhaltungspflicht). Ihr Eigentümer braucht er nicht zu sein (Beispiel: Untermiete). Hauptpflicht des Mieters ist es, die vereinbarte Miete (vormals Mietzins) zu zahlen oder eine statt dessen vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Da er die Mietsache besitzt, treffen ihn Obhutspflichten.
Die Parteien eines Mietvertrages müssen sich über Mietgegenstand, Gebrauchszweck und Entgeltlichkeit einig sein. Einen Vertrag über Grundstücke, Wohn- oder Gewerberäume für längere Zeit als ein Jahr müssen sie schriftlich schließen, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und ist schon nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar (§§ 550, 578 BGB). Im Übrigen dürfen die Vertragsparteien von den gesetzlichen Mietbestimmungen abweichen und den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsfreiheit ihren Bedürfnissen anpassen; so können sie nähere Bestimmungen treffen etwa zur Art der Nutzung (Beispiel: der Mieter eines KFZ darf nicht in bestimmte Länder mit hoher Diebstahlquote reisen), zu den Voraussetzungen einer Kündigung oder zum Ersatz von Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache. Schließlich besteht innerhalb eines Mietvertrages - wie bei allen gegenseitigen Schuldverträgen - die Nebenpflicht, die Interessen der anderen Partei und den Vertragszweck nicht zu gefährden.
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Wohnraum
In Deutschland lebt fast die Hälfte der Bevölkerung (48 %) in gemieteten Wohnräumen; das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie eingehend und stärkt die Rechte des Wohnraummieters nachhaltig (soziales Mietrecht). Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 S 1 GG (deutsches Grundgesetz) (Beschluss vom 26. Mai 1993, Az: 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035).
Das Mietrecht wurde zuletzt mit Wirkung zum 1. September 2001 reformiert. Hierzu siehe: Neues Mietrecht.
- Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet.
- Es gibt spezielle Index- und Staffelmieten bei diesen wird die Miete automatisch erhöht b.z.w. einem Index angepasst.
- Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen.
- Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften.
- Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelte Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon können die einzelnen Bundesländer diese Frist bis auf zehn Jahre verlängern.
- Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als den üblichen Zinssatz angelegt hat.
- Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
- Siehe auch: Abmahnung bei Mietverträgen für Wohnraum
Mieterhöhungen für Wohnraum
Die Miete darf höchstens alle 12 Monate erhöht werden aber auf keinen Fall um mehr als 20% innerhalb von drei Jahren. Eine Mieterhöhung muss begründet werden. Hierbei wird üblicherweise auf ortsübliche Vergleichsmieten verwiesen. Diese können z.B. dem Mietspiegel entnommen werden. Einer Mieterhöhung muss drei Monate im voraus bekannt gegeben werden. Der Mieter muss dieser zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist. Zusätzlich können Mieterhöhungen durchgeführt werden, wenn Modernisierungen am Haus oder der Wohnung durchgeführt werden, von denen der Mieter profitiert. Nicht zulässige Begründungen für eine Mieterhöhung sind z.B. gestiegene Hypothekendarlehenszinsen für den Vermieter.
Mietminderung für Wohnraum
Die Mietminderung für Wohnraum wird in dem Artikel Mietminderung behandelt.
Schriftform beim Mietvertrag
Besteht der Mietvertrag aus einem Dutzend loser Blätter, verstößt das nicht gegen die Schriftform; denn gemäß § 126 BGB ist keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde notwendig, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. (BGH, Az. XII ZR 234/95, aus: NJW 1998, S. 58)
Absolut keine Probleme mit der Schriftform gibt es, wenn die Seiten mit der Heftmaschine zusammengefügt sind. (BGH, Az. XII ZR 55/97, Pressemitteilung Nr. 55/1999) Für die Einhaltung der Schriftform eines Mietvertrages reicht auch bei einem Ursprungsvertrag die wechselseitige Bezugnahme der einzelnen Blätter (gedankliche Verknüpfung); eine körperliche Verbindung ist nicht erforderlich. (LG Berlin, Az. 62 S 595/96, aus: GE 16/97, S. 1027)
Die Unterschriften von Mieter und Vermieter müssen nicht auf demselben Exemplar enthalten sein. Es genügt, wenn jede Partei auf dem Exemplar des anderen unterzeichnet. Allerdings muß es sich um identische Vertragsexemplare handeln. (BGH, Az. XII ZR 179/98, Urteil vom 18. Oktober 2000)
Haben beide Mietparteien identische Vertragsformulare unterzeichnet, der Vermieter aber seine Unterschrift auf dem Exemplar für den Mieter mit einem handschriftlichen Zusatz geleistet, der einen Vorbehalt enthält, so ist die Schriftform nicht mehr eingehalten und kein Vertrag zustandegekommen. Unerheblich ist dabei, ob der Vorbehalt wichtige oder geringfügige Änderungen betrifft. (BGH, Az. XII ZR 179/98, aus: Tsp vom 20. Oktober 2001, S. I 9)
Fall: Beide Parteien hatten einen auf 10 Jahre befristeten Gewerbemietvertrag geschlossen, der vom Mieter unterzeichnet und dem Vermieter zugeschickt wurde. Der Vermieter hatte ebenfalls unterschrieben, gleichzeitig dem Mieter einen Brief mit geringfügigen Vertragsänderungen zugeschickt und seiner Unterschrift unter dem Vertragsformular den Zusatz beige-fügt, daß die Unterzeichnung "nur gemäß unserem (letzten) Schreiben" gilt. Der Mieter ist in die Gewerberäume eingezogen, hatte aber nie die Änderungen gegenüber dem Vermieter bes-tätigt. Somit lag kein formwirksamer befristetet Mietvertrag zwischen beiden Parteien vor und der Mieter hatte das Recht, das Mietverhältnis mit dreimonatiger Kündigungsfrist vorzeitig zu kündigen.
Soll ein zuvor beendetes Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietparteien fortgesetzt werden, reicht es aus und genügt der Schriftform, wenn beide Parteien in einem Schriftstück auf den Inhalt des vormals gültigen Mietvertrages konkret Bezug nehmen. Die Wiederholung des gesamten Textes ist überflüssig. (BGH, Az. XII ZR 75/98, aus: Tsp vom 3. November 2001, S. I 9)
Kritisches Beispiel
Momentan wird ein Antidiskriminerungsgesetz diskutiert, das für das Merkmal Ethnie und "Rasse" auch Auswirkungen auf das Mietrecht haben soll. Es kann als notwendige Folge in einer langen Kette von Interventionen des Staates angesehen werden. Diese sei nachfolgend erläutert.
Ein ursprüngliches Ziel des Gesetzgebers war es, Wohnraum nicht zu teuer werden zu lassen. Der Staat intervenierte, indem Spielräume bei Mieterhöhungen gesetzlich verringert wurden. Die Folge war, dass viele Vermieter ihren Mietern kündigten, um bei einem nun neuen Mieter die gewünschte Miete verlangen zu können. Dies hatte die nächste Intervention des Staates zur Folge: Ein Kündigungsschutz sollte die Kündigung erschweren. Nun lag jedoch das Risiko für einen nicht zahlenden Mieter gänzlich beim Vermieter, da er Mietnomaden nicht mehr einfach kündigen konnte. Die Folge war eine gezieltere Vorauswahl des Mieters durch den Vermieter. Nun aber verkehrte sich die anfängliche Idee. Das ursprüngliche Ziel des Staates, Wohnraum preiswert zu machen, um sozial Benachteiligten die Bezahlung der Miete zu ermöglichen, führte nun dazu, dass gerade solche Gruppen bei der Vorauswahl durch den Vermieter nicht mehr berücksichtigt wurden, stattdessen Besserverdienende.
Als Gegenmaßnahme wird nun ein Antidiskriminierungsgesetz erwogen. Nun muss der Vermieter "objektiv" nachweisen, dass er eine Person nicht aus Gründen der Diskriminierung abgelehnt hat. Es besteht nun rein theoretisch für einen Vermieter die Gefahr, dass sich jemand in die eigene Wohnung einklagen kann. Es scheint aus Sicht einiger Kritiker absehbar, dass die Bereitschaft, eine Wohnung zu vermieten, abnehmen wird. Sollte dies tatsächlich so einreten, würde der Wohnraum verknappt und entsprechend teurer.
Weblinks
- www.Mieterschutzbund.com Seite des Mieterschutzbund Online mit direkter Rechtsberatung Online
- www.Mieterbund.de Seite des Mieterbund
- Einen Wohnungsmietvertrag gibt es zum freien Download vom Mieterbund
- Merkblatt zu Kündigungsfristen bei Wohnungsmieten
- Kostenlos Mietvertrags-Muster downloaden
- Schriftform beim Mietvertrag downloaden
Siehe auch
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